Comprar casa en México implica entender una constelación de productos: Infonavit, Fovissste, crédito bancario, cofinanciamiento, crédito mancomunado y planes directos de desarrollador. Cada uno tiene reglas, tasas y requisitos distintos. Esta sección explica las variables que determinan tu pago mensual, los gastos asociados al cierre, los documentos que necesitas reunir y calculadoras para estimar escenarios. La información es educativa y no constituye oferta vinculante de financiamiento.
Las instituciones mexicanas ofrecen productos para perfiles muy distintos: desde trabajadores afiliados al IMSS hasta profesionistas independientes con declaración anual. Identifica el producto que corresponde a tu perfil antes de buscar propiedad: el monto máximo y los requisitos cambian considerablemente entre opciones.
Crédito Infonavit
Dirigido a trabajadores afiliados al IMSS. El monto depende de puntos, salario integrado diario, edad y bimestres cotizados. Amortización por descuento de nómina y prórroga sin pago por desempleo.
Ideal para: Trabajadores con relación laboral formal y al menos 1080 puntos disponibles.
A favor
Amortización automática por nómina
Prórroga sin pago en desempleo (hasta 12 meses)
Aplica enganche con Subcuenta de Vivienda
Productos para mejora, ampliación y autoconstrucción
A considerar
• Sujeto a precalificación oficial en mi cuenta Infonavit
• Tasa indexada a UMA o salarios según producto
• Restricciones a propiedades sin uso de suelo habitacional
• Cambios frecuentes en reglas de operación
Crédito Fovissste
Para trabajadores al servicio del Estado afiliados al ISSSTE. Opera por sorteo o asignación directa según producto. Modalidades en pesos con tasa fija y opciones de cofinanciamiento con banca privada.
Ideal para: Servidores públicos con cotización vigente y antigüedad suficiente.
A favor
Tasa fija en muchas modalidades
Aplicable a vivienda nueva, usada o construcción
Opción de cofinanciamiento con banco
Reglas claras de asignación
A considerar
• Disponibilidad por sorteo en ciertos productos
• Requiere antigüedad de cotización mínima
• Documentación específica de dependencia
Crédito hipotecario bancario
Otorgado por bancos comerciales y SOFOMES reguladas. Mayor flexibilidad en monto, plazo y propiedad. Requiere comprobación de ingresos por buró de crédito y capacidad de pago según relación cuota/ingreso.
Ideal para: Profesionistas independientes, emprendedores o empleados con ingresos altos sin cotización Infonavit suficiente.
A favor
Monto y plazo flexibles (hasta 20 años)
Tasa fija, mixta o variable según producto
Aplica a casi cualquier propiedad regularizada
Suma ingresos del cónyuge sin necesidad de IMSS
A considerar
• Tasa generalmente más alta que Infonavit
• Requiere buen historial en buró de crédito
• Comisión por apertura y seguros obligatorios
• Mensualidad estable pero sin prórroga por desempleo
Cofinanciamiento Infonavit + banco
Combina crédito Infonavit con crédito bancario para alcanzar montos mayores. Dos contratos paralelos, dos amortizaciones simultáneas y dos pólizas de seguro. Recomendado cuando una sola fuente no alcanza.
Ideal para: Trabajadores afiliados que buscan vivienda por encima del monto Infonavit individual.
A favor
Eleva el monto disponible
Aprovecha la Subcuenta como enganche
Permite acceder a propiedades de mayor valor
A considerar
• Implica dos contratos y dos pagos mensuales
• Suma de comisiones y seguros mayor
• Coordinación entre instituciones más compleja
Crédito mancomunado
Dos personas (cónyuges, concubinos o familiares directos en algunos productos) suman ingresos y firman un único crédito. Eleva la capacidad sin doblar contratos.
Ideal para: Parejas con ingresos individuales medios que buscan capacidad de pago combinada.
A favor
Suma de ingresos en una sola operación
Trámite y firma unificados
Aplica a Infonavit (Unamos Créditos) y bancos
A considerar
• Ambos firman como deudores solidarios
• Impacto en buró de los dos titulares
• Reglas de separación en caso de divorcio definidas por el contrato
Crédito para preventa
Algunos desarrolladores ofrecen plan directo a meses sin intereses sobre el enganche y crédito hipotecario que arranca al cierre de obra. Es financiamiento mixto: desarrollador + banco o Infonavit.
Ideal para: Compradores que quieren entrar a precio de preventa y pueden cubrir enganche en mensualidades.
A favor
Aprovecha el descuento por preventa
Pago de enganche a meses
Crédito formal al cierre de obra
A considerar
• Riesgo por incumplimiento del desarrollador
• Tiempo de entrega puede exceder 24 meses
• Revisar contrato de promesa con cuidado
Variables que mueven el crédito
Cómo se compone realmente tu mensualidad
La mensualidad que ves anunciada es resultado de combinar tasa, plazo, monto, comisiones y seguros. Conocer cada variable te permite negociar con criterio y comparar ofertas con base en información objetiva, no solo precio mensual.
Tasa de interés
Fija, variable o mixta. La tasa fija da certeza de pago durante todo el plazo. La variable suele iniciar más baja pero ajusta según TIIE o referencia. La mixta combina fija los primeros años y variable después. Pide tabla de amortización completa para comparar.
CAT (Costo Anual Total)
Indicador estandarizado por Banxico que incluye tasa, comisiones, seguros y otros costos del crédito en términos anualizados. Es el comparador real entre bancos. Dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT distinto por comisiones.
Plazo
Periodo de amortización del crédito. Plazos comunes: 5, 10, 15 y 20 años. A mayor plazo, menor mensualidad pero mayor pago total de intereses. A menor plazo, mayor mensualidad pero menor costo total.
Enganche
Porcentaje del precio que pagas con recursos propios. Mínimo común: 10 %–20 %. A mayor enganche, menor monto a financiar, mejor relación préstamo/valor (LTV) y muchas veces mejor tasa.
Pago mensual
La mensualidad típica no debe exceder el 30 %–35 % de tu ingreso neto. Considera que los servicios, mantenimiento y reservas para imprevistos deben caber en el presupuesto restante.
Seguros obligatorios
Los créditos hipotecarios incluyen seguro de vida (paga el saldo si fallece el deudor) y seguro de daños al inmueble (cobertura por incendio, inundación, sismo). Ambos se pagan como parte del crédito.
Gastos al cierre
Lo que no aparece en la mensualidad pero pagas
Además del enganche y la mensualidad, el cierre implica gastos significativos. La buena planeación los integra al presupuesto desde el inicio. Como regla, suma entre 6 % y 10 % del valor de la operación para cubrir cierre completo. Algunos gastos pueden financiarse dentro del crédito; otros deben pagarse a la firma.
Concepto
Monto aproximado
Avalúo bancario
Una sola vez al inicio
Comisión por apertura
0.5 %–2 % del crédito
ISAI
2 %–3 % del valor de operación
Derechos de registro
Tarifa estatal
Honorarios notariales
1 %–2 % del valor
Certificados (libertad, predial, agua)
Costo fijo por documento
Seguro de vida
Mensual prorrateado
Seguro de daños
Mensual prorrateado
Documentos
Expediente típico para solicitar crédito
El expediente exacto depende del producto y de la institución, pero el corazón documental es el mismo. Reúne estos elementos en formato digital de alta resolución antes de solicitar. Tener todo el paquete listo acelera la respuesta significativamente.
Identificación oficial vigente
Comprobante de domicilio actual (no mayor a 2 meses)
CURP y RFC
Acta de nacimiento
Acta de matrimonio o documento que acredite estado civil
Comprobantes de ingresos: nómina o estados de cuenta (3-6 meses)
Declaraciones anuales si eres persona física con actividad empresarial
Estados de cuenta de tarjetas de crédito o créditos vigentes
Solicitud de crédito llena y firmada
Autorización para consulta en buró de crédito
Calculadoras
Haz números reales antes de decidir
Usa escenarios editables para mensualidad hipotecaria, capacidad de compra, gastos de cierre, costo inicial de renta y rendimiento de inversión. Las cifras son referencia educativa; tu oferta real puede variar según institución, perfil, avalúo, comisiones, seguros y ciudad.
Cálculo en línea
Mensualidad hipotecaria
Calcula pago mensual con amortización francesa, enganche, gastos de cierre e ingreso sugerido.
Monto financiado
$2,000,000
Mensualidad estimada
$19,968
Ingreso sugerido
$57,050
Efectivo inicial
$700,000
Intereses del plazo
$2,792,223
Cálculos informativos. No incluyen todos los impuestos, seguros, comisiones, variaciones por ciudad ni oferta vinculante de una institución.
Preguntas frecuentes
Lo que la mayoría pregunta antes de solicitar
¿Cuánto necesito ganar para comprar una casa con crédito?
Como regla general, tu ingreso neto mensual debe ser al menos el triple de la mensualidad esperada. Para una mensualidad de 15,000 pesos necesitas ingresos netos cercanos a 45,000 pesos. Esta proporción evita que la mensualidad rebase el 35 % de tu ingreso disponible y deje margen para gastos asociados a vivienda.
¿Qué pasa si pierdo el empleo durante el crédito Infonavit?
Infonavit ofrece prórroga sin pago por hasta 12 meses cuando pierdes empleo formal. Los intereses se siguen generando pero no acumulas mora. Al retomar empleo formal, la amortización vuelve por nómina. Esta prórroga es uno de los grandes beneficios frente al crédito bancario, que no tiene esta protección.
¿Puedo pagar mi crédito antes de tiempo sin penalización?
La mayoría de créditos hipotecarios permite pagos anticipados sin penalización: cualquier pago extra reduce capital y, por tanto, mensualidad o plazo según prefieras. Confirma en el contrato la ausencia de comisión por pago anticipado y la mecánica para aplicar abonos extra.
¿La simulación de mensualidad es una oferta vinculante?
No. El simulador es estimación informativa basada en variables generales. La oferta vinculante la entrega el banco o el Instituto después de revisar tu expediente completo, historial crediticio y avalúo del inmueble. Las cifras del simulador sirven para planeación, no para cierre.
¿Qué es el CAT y por qué importa más que la tasa?
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador que estandariza Banxico para comparar créditos. Incluye tasa, comisiones, seguros y otros gastos anualizados. Dos créditos con la misma tasa pueden tener CAT diferente. Para comparar entre bancos, el CAT es el dato relevante.
¿Ubica Casa otorga créditos?
No. Ubica Casa es plataforma de búsqueda, contenido y conexión. No somos institución financiera, banco, SOFOM ni intermediario regulado. Las opciones de crédito que describimos son informativas. La oferta formal la debe entregar una institución autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores u organismo competente.
Aviso importante
Ubica Casa no es institución financiera ni intermediario de crédito regulado. La información de esta sección es educativa y no constituye oferta vinculante, asesoría financiera personalizada ni recomendación de inversión. Las tasas, comisiones, plazos, montos y condiciones son referencias y pueden variar. Antes de contratar un crédito, acude a una institución autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) o el organismo público correspondiente, lee la oferta vinculante, compara CAT, revisa el contrato completo y conserva copia firmada. La decisión y consecuencias de contratar un crédito son responsabilidad exclusiva del solicitante.